Türkiye'de Konut Projelerinde Sosyoekonomik Değişimlerin Etkisi
Türkiye'de sosyoekonomik değişimler, konut projelerini etkileyerek daire büyüklüklerini küçültmüştür. Boşanmaların artması ve alım gücünün azalması, konut talebini değiştirmiştir.
Türkiye'de Konut Projelerinde Sosyoekonomik Değişimlerin Etkisi
Türkiye’de sosyoekonomik değişimler, konut projelerinde önemli etkiler yaratmıştır. Alım gücünün azalması ve boşanmaların artması, konut metrekarelerini son 18 yılda 31 metrekare düşürmüştür. Hanelerde ortalama kişi sayısının 4’ten 3’e düşmesi, daire büyüklüklerini de 127’den 96 metrekareye geriletmiştir.
Boşanma Oranları ve Daire Büyüklükleri
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2023 yılında boşanma sayısı 173 bin 342 iken, 2024’te bu rakam 187 bin 343’e çıkmıştır. Boşanma hızı 2,03’ten 2,19’a yükselmiştir. İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) çalışmasına göre, 2021 yılında ortalama 112,4 metrekare olan daire büyüklükleri, 2023 yılında 97,8 metrekareye, 2024 yılında ise 96,4’e gerilemiştir. Son 4 yılda daireler ortalama 16 metrekare küçülmüştür.
Bu durum, konut talebinin değişmesiyle doğrudan ilişkilidir. Boşanmaların artması, tek kişilik hanelerin sayısını artırmış ve bu da daha küçük dairelere olan talebi yükseltmiştir. Hanelerdeki kişi sayısının azalması, konut projelerinin yeniden şekillenmesine neden olmuştur. Bu süreç, konut sektöründe önemli bir dönüşüm yaşandığını göstermektedir.
Apartman Daireleri ve Müstakil Evler
Apartman daireleri son 18 yılda yaklaşık 31 metrekare küçülmesine karşın, müstakil evlerde 43 metrekare artış gözlemlenmiştir. Müstakil evlerin büyüklüğü 169 metrekareden 212 metrekareye çıkmıştır. Tüketicilerin arsadan ev sahibi olma yönelimi, müstakil yapılara olan talebi artırmıştır. Bu durum, konuta erişimin zorlaşmasıyla doğrudan ilişkilidir.
Sektör temsilcileri, gelir dağılımındaki bozulma ve yükselen maliyetlerin, daire metrekarelerinin daha da küçülmesine yol açabileceğini öngörmektedir. Müstakil evlerin büyüklüğündeki artış, aynı zamanda gelir dağılımındaki dengesizlikleri de göstermektedir. Bu değişim, konut sektöründe önemli bir trend haline gelmiştir.
Gelir Dağılımındaki Bozulma
İstanbul Gayrimenkul Değerleme Kurucu Ortak Ahmet Büyükduman, ortalama hane halkı büyüklüğünün 4’ten 3 kişiye gerilediğini belirtmiştir. Daire büyüklüğündeki değişim, hane halkının küçülmesiyle açıklanamaz. Konuta erişimin güçleşmesi, geliştiricileri daha küçük konut üretimine yönlendirmiştir. Dairelerin küçülmesi, müstakil konutların büyüklüğünün artmasıyla birlikte gelir dağılımındaki bozulmayı da ima etmektedir.
Büyükduman, Türkiye’de hanelerin yüzde 18’inin tek kişilik hanelerden oluştuğunu ifade etmiştir. Ruhsat alınan dairelerin ortalama büyüklüğü 114 metrekare iken, bu rakam hızlı bir şekilde 96 metrekareye gerilemiştir. Bu durum, konut sektöründeki değişimlerin hızla devam ettiğini göstermektedir.
Sosyolojik ve Ekonomik Etkiler
Büyükduman, daire büyüklüğündeki düşüşü iki nedene bağlamaktadır. Birincisi sosyolojik süreçtir. Türkiye’de hane halkı büyüklüğü küçülmektedir. Ortalama hane halkı 3,1 kişiye düşmüştür. Avrupa’da ise bu rakam 1,8’dir. İkinci neden ise stagflasyon etkisidir. Enflasyonist ortamda fiyat artırmak istemeyen müteahhitler, maliyet artışları karşısında daire büyüklüklerini küçültmektedir.
Örneğin, 120 metrekare bir daire 6 milyona mal olurken, bu daireyi satmakta zorlanıldığında, büyüklüğü 100 metrekareye düşürülmekte ve fiyatı 5 milyona çekilmektedir. Tüketicilerin fiyattan dolayı daha düşük dairelere yönelmesi, müteahhitlerin de pazar koşullarına göre daha küçük daire tiplerine yönelmesine neden olmuştur. Bu durum, konut sektöründeki küçülmenin devam edeceğini göstermektedir.
Müteahhitlerin Talepleri
Mimar Dr. Ahmet Erkutoğlu, geçmişte 3 + 1’in altında daire inşa edilmediğini belirtmiştir. Ancak son yıllarda bu durum değişmiştir. Büyük konut projelerinin yüzde 30’u 1 + 1, yüzde 40’ı 2 + 1, yüzde 25’i 3 + 1 ve yüzde 5’i de 4 + 1 ve üzerindeki dairelerden oluşmaktadır. Müteahhitlerden gelen talepler, küçük dairelerin daha kolay satıldığını göstermektedir.
Ekonomik şartların alım gücünü zayıflatması, üniversite öğrencilerinin talepleri ve boşanmaların artması, tek başına yaşam tercihlerini artırmıştır. Bu durum, 1 + 1 ve 2 + 1 dairelere olan talebi yükseltmiştir. Fiyat farkları da önemli bir faktördür. Örneğin, 1 + 1 daire ortalama 5-6 milyon TL, 2 + 1 daire 9-10 milyon TL, 3 + 1 daire ise 14-15 milyon TL arasında değişmektedir. Ancak bölgesel farklılıklar da göz önünde bulundurulmalıdır.
